太陽光発電と農地転用

使わなくなった農地を持て余していませんか? そのままずっと放置すると、雑草や害虫の被害が出てしまう恐れがありますので土地の所有者として定期的な管理が必要になります。しかし管理にかける手間とコストがどうしても出せないという方が実は多いのです。

そこで使わなくなった農地を有効活用する方法として、次世代エネルギーとして期待される太陽光発電があります。この記事では農地を太陽光発電にするための手続きである農地転用のメリットやデメリット、注意点について解説します。

農地転用とは?

そもそも農地転用とは、使わなくなった田畑などの農地を、農業用地ではなく別のことに利用することです。家や投資用不動産を建てるために農地転用をするケースが多いですが、太陽光発電システムを設置して投資に活用することも可能なのです。

ただし、農地として申請している土地は農業以外のことには使えません。太陽光発電や不動産建築など、農業以外での目的で利用するには、市区町村の役所へ農地転用の手続きが必要になります。

農地は太陽光発電への転用に有利な理由

農地の活用法としてメジャーなのはマンション経営や駐車場の運営などですが、実は農地転用の選択肢として太陽光発電ほど向いているものはないからです。

日当たり良好の農地は太陽光発電と相性良し

太陽光発電と農地の相性

もともと作物を育てるための畑や田んぼですから、日当たりの良いところに作られたのではないでしょうか。太陽のエネルギーで発電し、発電できる電気の量が収入であり、投資物件の価値となる太陽光発電には、これ以上無いほどうってつけなのです。

また農地のなかでも農作物が一年以上作付けされていない、その予定もない土地は耕作放棄地と呼ばれ、そのまま放置しておくと雑草が生い茂ったり、害虫が増えたりと問題が発生します。

土地の面積が大きければ大きいほど、大量に太陽光パネルを設置して売電収入を得ることができるため相性のよい土地活用法です。こうした耕作放棄地をお持ちでしたら、ぜひ弊社にお問い合わせください。

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農地転用の手続きが省略されることもある

基本的に農地転用する際には、役所への申請や手続きが必要になります。

ただし太陽光発電は次世代エネルギーとして注目されていることもあり、太陽光発電システムへの転用を目的とした手続きの負担について軽減措置が認められている市町村もあります。

農地転用するにあたって最大のハードルである手続きの問題が、その軽減措置によって太陽光発電の導入がスムーズになり、耕作放棄地を再利用しやすくなっています。農地転用の手続きやルールについてはタイナビNEXTの過去記事を参考にしましょう。

農地の土地活用に欠かせない「農地転用」手続きの方法とルール

ソーラーシェアリングをすることができる

以前は太陽光パネルの設置によって影ができるため、農作物が育ちにくいと考えられていましたが最近の研究によって、良く育つ作物もあるということが分かってきました。例えば菌類などの作物は、半日が陰でも生育が可能で、より育ちやすくなります。

ソーラーシェアリング

作物が光合成する太陽光の量には限度があるので、光合成に必要のない分の太陽光を発電エネルギーに変換することができるソーラーシェアリングが可能です。太陽光発電を設置しながら、同時に農作物も育てられる一石二鳥の活用法です。

太陽光発電の農地転用は不動産投資よりも向いている

農地転用なら太陽光発電

農地をマンションや駐車場に転用した場合には、どうしても空室リスクがつきまといます。しかし太陽光発電への転用の場合、自然エネルギー普及のために国のFIT制度(固定価格買取制度)があり、長期安定収入が約束されているような状態です。

またマンション等より造成費を抑えることができるので、比較すると初期費用も安いのもポイントです。住宅への転用の場合、防犯や利便性などを考慮したり、何らかのトラブルが起きた場合の対応を求められますが、太陽光発電の運営に関してはそういったわずらわしさや心配がありません。

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太陽光発電の農地転用のデメリットと対処方法

太陽光発電への農地転用は、耕作放棄地の有効利用やソーラーシェアリング、不動産への転用の場合の空室リスクなどがないことなどのメリットがありますが、もちろんデメリットも存在します。

この項では具体的なデメリットとその対処法について解説します。

一般的な太陽光発電システムよりも高額になる

農地転用による太陽光発電システムの設置は、一般的な太陽光発電の設置よりも高額な費用がかかる傾向にあります。

その理由は、太陽光発電の架台を農地に対応させるため、費用が高くなる傾向があるからです。したがって、審査案件によっても一般的な太陽光発電システムよりも価格を高くする必要があるとされています。よって太陽光発電を設置、購入する際には1社だけでなく、複数の業者に見積もりをとることで工事費を含む費用を抑えることが可能です。

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農作物によっては収穫量が減少する

農地転用をして太陽光パネルを設置すると畑への太陽光が減るので、農作物を育てたい場合には不向きで、収穫量が減少してしまう可能性があります。その理由は太陽光パネルによって陰になる時間が増えるためです。

しかし半日が日陰であっても育てることができるシイタケやキクラゲなどの菌類といったきのこを農作物として育てることで、太陽光発電システムによる発電と農作物の収穫量を確保できるソーラーシェアリングが可能です。

https://www.tainavi-next.com/library/253/

耕作放棄地があるなら太陽光発電システムの農地転用を検討しよう

太陽光発電システムの農地転用は、農作物を作らずに使用していない耕作放棄地を転用して太陽光発電システムを設置することです。

もともと農地として使用されていた田畑は日当たりも良く、太陽光発電に最適な条件が揃った環境であるため、売電収益や管理面においても多くのメリットを得ることができます。もしも使っていない農地があって管理ができないという場合には、是非、太陽光発電システムへの農地転用を検討してみてはいかがでしょう。

また農地転用で太陽光発電システムを設置するには費用がかかるので、タイナビNEXTの無料一括見積りで比較検討するのをおすすめします。

農地転用を宅地に変更する条件

市街化区域内にある農地は、農業委員会への届け出によって宅地に変更可能です。ただし、生産緑地は許可が必要な場合もあります。

市街化区域外の農地は、農業委員会を経由して都道府県知事に申請のうえ許可が下りると宅地へ変更できます。市街化区域外の農地の場合、以下の農地区分ごとに立地基準が定められています。

これらの条件に合わなかった土地は宅地にできません。

農地区分 内容 農地転用
農用地区域内農地 市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地 原則不許可
甲種農地 ・農業公共投資対象農地
・集団農地
原則不許可
(例外許可条件あり)
第1種農地 ・農業公共投資対象農地
・集団農地
原則不許可
(例外許可条件あり)
第2種農地 ・農業公共投資の対象外の生産力の低い農地
・市街地として発展する可能性のある農地
条件クリアで許可
第3種農地 市街化区域外及び都市的整備がされた区域内の農地 原則許可

このように、特に問題なく農地転用できるのは第3種農地だけで、ほかは条件を満たさなければ宅地への変更はできません。また、第3種農地以外は一般基準も満たしている必要があり、以下の場合は不許可になるとされています。

  • 転用の確実性が認められない
  • 他法令の許認可の見込みがない
  • 関係権利者の同意がない
  • 周辺農地への被害防除措置が適切でない
  • 一時転用の場合に農地への原状回復が確実と認められない

このなかで特に注意したいポイントは「他法令の許認可の見込みがない」という部分です。農地を宅地に転用する際は、建築基準法もクリアしなければなりません。

建築物を建てるには、建築基準法で定められた道路に敷地が接していることが条件になっています。また、許可が下りた後は、法務局で地目変更の手続きも必要です。

太陽光発電を設置できる地目

太陽光発電はどのような地目にも建てられるわけではなく、原野・山林・宅地・雑種地の4種類と定められています。

原野

人の背丈ほどの低い木や雑草などが生育し、人の手が加わっていない土地です。

山林

人の手を加えない状態で竹や木が生育する土地です。

宅地

不動産登記事務取扱手続準則では、宅地とは「建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地」とありますが、判断基準が多く判断するのは簡単ではありません。基本的には、都市計画法の用途地域にある土地はすべて宅地になります。

雑種地

23種類ある地目のどれにも当てはまらない土地です。資材置き場や駐車場などが雑種地に該当します。

宅地や雑種地との違い

農地は「田」と「畑」に分けられ、「田」は「水を利用する土地」、「畑」は「水を利用しない土地」となっていますが、いずれも耕作するための土地を指します。

一方の宅地は、用途地域内にある土地、建物を建てるための土地です。つまり、農地と宅地では、そもそもの目的が異なります。また、一般的には宅地のほうが固定資産評価額が高いため、固定資産税も宅地のほうが高くなります。

雑種地との違いは、現在も耕作されているかどうかが主な判断基準です。休耕地だとしても、始めようと思えばすぐに耕作できる状態であれば農地となります。しかし、草木が生い茂った状態で耕作するのが難しいと判断されると雑種地の扱いになる場合があります。

農地を売却する選択肢

農地を売却するには、農地を転用したうえで売却する方法、農地のまま売却する方法、2つの方法があります。農地を転用したうえで売却する場合は、先に紹介した転用できる農地であることが条件です。条件をクリアできれば、農業委員会を経由して都道府県知事の許可を受けて転用し、売却へと進みます。

農地のまま売却する場合、優先順位が高いのは隣地の農家です。農地を購入する場合は許可が必要になっているため、誰にでも売れるわけではありません。また、農地の価格は下落傾向にあるため大きな売却益を得るのは難しいでしょう。農地の売却を検討するよりも、転用して太陽光発電の設置を考えたほうがメリットは大きいと言えます。

農地を賃貸する選択肢

農地を売却せずに賃貸する場合、民法上の規定により20年までは貸し出しが可能です。ただし、農地を貸し出すには、自治体が定める「農用地利用集積計画」により権利を設定する方法と、農業委員会などの許可を受ける方法の2つがあります。

自治体の「農用地利用集積計画」に基づいて農地を貸し出した場合、契約期間を迎えると返してもらえます。農業委員会などの許可を受ける場合は、最大20年となる契約期間を迎えても、貸し手と借り手の双方による解約の合意がなければ解約できません。つまり、土地活用を考えて返してもらいたい場合でも返却されないということです。この場合についても、安易に賃貸に出すよりは、太陽光発電の設置を検討したほうが良いでしょう。

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