農地の土地活用に欠かせない「農地転用」手続きの方法とルール

農地を農業以外の目的で利用するには、「農地転用許可」が必要となる。この記事では、農地転用とは何か、許可を得るための制度の概要について解説する。農地転用許可を得るために必要な手続きについて押さえておこう。

また、農地転用した土地を有効活用する方法も併せてご紹介する。

そもそも農地転用とは？農業以外の目的で利用するには許可が必要！

農地転用をするには、農地転用許可制度についてある程度は理解しておかなければならない。まずは、農地転用許可制度の内容を解説する。

農地の法的な定義も、イメージしているものとは少々異なる可能性もあるので、目を通しておこう。

農地転用できる「農地」の判断方法

農地法が適用される「農地」とは、耕作目的で利用されている土地のことだ。土地の登記簿の地目ではなく、現況（現在の状況）で判断されるのが大きなポイントである。

農地と判断される状況とは、「作物を栽培するための作業が行われている」あるいは「現在は耕作していないが、いつでも始められる状況（休耕地、不耕作地）」であることだ。田や畑を始め、土に肥料などを加えて野菜や果物などの作物を育てる場所は、農地に該当する。作物の食用・非食用は問わない。

一方、農地として認められないのは「耕作をしていない・すぐに耕作できる状況にない」土地だ。たとえば、放置して草木が茂る、砂利などを敷いて簡単に農地に復元できない状況だと、原野または雑種地と判定される。

さらに、非農家による家庭菜園のような規模の耕作地は、農地と認められなかったという判例もある。

農地転用とは、このような農地を耕作以外の目的で使用することだ。農地法により規制された土地を適当に駐車場にしたり、家を立てたりすると問題になる。自分の土地が農地か否か判断がつかないときは、市役所などに存在する農業委員会に相談するべきだ。

農地転用許可制度

農地を農地以外の目的で転用する場合の申請条件として、具体的な土地利用計画が必要であることは押さえておこう。

たとえば、資産保有目的や投機目的での農地取得は認められていない。農地転用許可制度を利用する場合は、立地条件や基準を満たしているか、確認しておくことが大切だ。

農地転用許可を得るためにはどんな手続きが必要？

農地を耕作以外のことに使うには、農地転用の手続きが必要だ。農地法で定められた「農地転用許可制度」は、土地が少なく人口が多い日本において必要とされる農地の確保と、農業以外の土地利用に対する要請を適切に調整することを目的にしている。

農地転用許可手続きを実際に進めるために、申請の方法や手続きの詳しい流れを具体的に知っておくことが必要になる。

手続きを行うのは誰か、申請はどこにすればよいのかといった、申請手続きに関する流れを紹介する。

許可申請の方法

農地転用や、転用するための権利の移転許可を得るには、都道府県知事や指定の市町村に申請する。許可申請の手続きは、農地を転用する場合は土地所有者が行う。

農地を売買するときは、「農地の権利を譲り渡す者と譲り受けて転用する者」が申請すると決められている。農地の所有者、買主または借主の両者が連名で手続きを行わなければならないことに注意が必要だ。

許可申請の窓口は、各市町村農業委員会となっている。なお、4ヘクタール以上の農地を転売する場合、許可権限が変わる、許可する側があらかじめ農林水産大臣に協議するなどの決まりもある。

申請手続きの流れ

農地転用の手続きの流れを押さえておこう。主な申請手続きは次のとおり。

まず、申請書類を、農業委員会（農業委員会ネットワーク機構）の意見付きで県知事へ送付する。

転用する農地が4ヘクタールを超す場合は、申請する前に、県知事または市町村に事前審査の申し込みをする必要がある。面積も事前に確認しなければならない。

県知事による許可、または不許可の決定が行われたら、結果は農業委員会に通知される。ただし、転用する農地が4ヘクタールを超える場合は、農林水産大臣の協議が入る。

最後に、農業委員会から申請者へ通知が送られてくるという流れになる。

農地転用の許可基準には立地基準と一般基準がある

農地転用の許可基準には2つの基準がある。1つ目は農地区分や許可方針に関する「立地基準」で、2つ目は立地条件に関わらない「一般基準」という。それぞれの主な基準内容や特徴を、分かりやすく解説していこう。

一般基準

一般基準とは、立地条件にかかわらず判断される基準のことで、主な基準は次のとおり。

まず、申請目的の実現が確実であることが挙げられる。環境や優良農地を守るために、違反転用に対する処分も決められているので、申請目的を守ることが大切だ。

次に、隣接する農地に農業上の支障がないこと、利用後に申請した目的以外に使われないことが基準となる。

このほか、転用する者の資金の有無や、計画の規模なども審査基準となる。都道府県や市町村により特別の要件が加わることもあるので、確認が必要だ。

立地基準

立地基準とは、農地としての重要性や周辺の立地状況で区分し、転用許可の判断をする基準だ。主な区分には、原則として転用が許可されない「農用地区域内農地」や市街地区域内の「甲種農地」がある。

そのほかの区分には、条件は付くものの条件に合えば許可される「第2種農地」、原則として農地転用が許可される「第3種農地」などがある。

市街地に接近した農地で、農業上の利用に支障が少ない場所にあるほど転用しやすくなる。また、農業上の重要性が高いほど転用が厳しいのが実情だ。

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農地転用した土地には、太陽光発電を設置するのが最適なのだ。

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農地転用には、農地法に基づいた転用許可手続きが必要である。ただし、許可を得るための申請には、確実に実現できるであろう利用目的が必要となる。

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